El Parlament aprova la Llei que desbloqueja sòl i redueix terminis per facilitar més habitatge assequible per a residents

El Ple del Parlament ha aprovat la Llei d’actuacions urgents destinades a l’obtenció de sòl mitjançant els projectes residencials estratègics (PRE) a les Illes Balears, nova figura creada pel Govern per desbloquejar i agilitzar sòls urbans i urbanitzables i optimitzar l’ús d’aquests terrenys, en els principals municipis de les Illes, amb l’objectiu de crear més habitatge assequible per als ciutadans residents a les Balears, que inclou el requisit de destinar-lo a persones amb cinc anys o més de residència a l’arxipèlag.

A més, incorpora mesures per facilitar i accelerar la construcció d’habitatge públic, amb un nou procediment exprés que es podrà aplicar a les noves promocions de l’IBAVI, i per augmentar l’oferta d’habitatge assequible per als residents a tots els municipis de les Illes Balears. La Llei, provinent del Decret llei aprovat pel Consell de Govern a mitjans de març, «reforça el pla de xoc iniciat aquesta legislatura per ampliar l’oferta d’habitatge assequible per a residents», a través de diverses mesures i programes.

«Aquesta Llei cerca solucions per donar resposta a la necessitat d’habitatge assequible que pateixen els residents a les Illes en una situació d’emergència que s’arrossega des de fa anys», ha manifestat el conseller d’Habitatge, Territori i Mobilitat, José Luis Mateo, durant la seva intervenció al Parlament, en la qual ha recordat que es tracta de «mesures excepcionals per facilitar i accelerar nous habitatges de preus accessibles a sòls ja previstos i amb vocació de destinar-se a l’ús residencial en els planejaments municipals i en els plans territorials».

A més, i per donar resposta als problemes d’habitatge entre els residents, a través d’aquesta Llei, per a tots els municipis, i no només en les promocions vinculades als PRE, s’estableix el requisit de cinc anys o més de residencia a les Illes Balears per accedir a tots els habitatges de protecció pública —en els quals, a més, es dona preferència als residents en el mateix municipi on s’ubiqui la promoció— o a un habitatge de preu limitat, l’altra figura també per sota dels preus de mercat i destinada només a residents, ha recordat Mateo.

 
Mesures extraordinàries a municipis de més de 10.000 habitants

Mitjançant aquesta Llei, es regula la creació de la figura dels projectes residencials estratègics (PRE), una mesura urgent i extraordinària per augmentar l’oferta de sòl destinada a habitatge, per tal de desbloquejar i agilitzar sòls urbans i urbanitzables ja previstos en els plans vigents, amb una reducció molt important dels terminis de tramitació (dels més de 10 anys actuals en molts casos a un període estimat d’entre 18 i 24 mesos).

A més del municipi de Palma, com es preveia en el Decret llei, s’amplia l’abast d’aquesta figura als principals municipis de totes les Illes, una mesura incorporada durant la tramitació parlamentària de la Llei que permetrà la creació dels PRE en sòls urbans i urbanitzables en els municipis de més de 10.000 habitants (un total de 25 municipis a totes les illes *). Per a la posada en marxa d’aquest, el PRE ha de disposar d’un informe del consell insular corresponent.

Amb aquesta figura, es garanteix que el 50 % de l’edificabilitat d’aquests projectes es destini a habitatges sotmesos a règim de protecció, tant habitatge de protecció pública (HPP) com de preu limitat (HPL), i, per tant, destinats només a ciutadans residents amb una residència de cinc anys o més a les Illes. A més, s’haurà de cedir a l’ajuntament del municipi un 15 % de l’aprofitament per construir també habitatge de protecció.

A més, en altres mesures incorporades durant la tramitació parlamentària, es garanteix l’augment de l’oferta de lloguer assequible per a residents. La Llei estableix que, de tots els habitatges dels PRE sotmesos a règim de protecció, un mínim del 50 % ha de ser en règim de lloguer. Així mateix, en els PRE, es garanteix que els habitatges en règim de protecció s'han de finalitzar abans o de manera simultània als habitatges de preu lliure.
Els projectes estratègics es beneficiaran d’una tramitació urgent i preferent de les llicències i d’un procediment unificat. En un mateix procediment, es podran tramitar el pla d’ordenació, el projecte de reparcel·lació i el projecte d’urbanització, de manera que es reduiran els terminis de tramitació de manera molt significativa: fins ara, en termes generals, suposaven més de 10 anys, i amb aquesta nova figura, s’estima una durada aproximada d’entre 18 i 24 mesos, entre un any i mig i dos anys.

En relació amb aquesta figura, s’incrementen les edificabilitats i densitats en els sòls urbans i urbanitzables; s’estableix que tots els habitatges han de ser en edificacions plurifamiliars, atès que no està permès l’ús residencial unifamiliar; i el mínim d’habitatges per poder tramitar un PRE és de 100 habitatges a Palma i de 60 a la resta de municipis en els quals és possible l’aplicació (els municipis de més de 10.000 habitants).

Per incentivar la creació dels projectes residencials estratègics en sòls urbans i urbanitzables, en aquesta nova normativa s'estableix un límit temporal, un termini d'un any a partir de l’entrada en vigor de la Llei, per presentar l'estudi preliminar dels projectes per part dels seus promotors davant l’ajuntament corresponent, una mesura que també s’ha incorporat al text durant la tramitació en el Parlament.

 
Impuls a la promoció pública 

Per al conjunt de les Illes, la Llei inclou noves mesures enfocades en l’augment de l’habitatge assequible per als residents a tots els municipis. Així, estableix el requisit de cinc anys de residència a l’arxipèlag per poder accedir a habitatges sotmesos a un règim de protecció (HPP i HPL), i inclou noves mesures per accelerar la promoció pública d’habitatge i reduir els terminis actuals de la tramitació urbanística en el conjunt de les Illes.

En aquest sentit, el Decret llei ja va incorporar un procediment exprés per desenvolupar promocions d’habitatge públic en qualsevol tipus de sòl, excepte el sòl rústic protegit, a través d’una declaració d’interès autonòmic del Consell de Govern, amb un informe previ de l’ajuntament i l’autorització posterior del projecte per part del Consell de Govern, de manera que es pugui reduir considerablement la posada en marxa d’una promoció.

 
Reserves per a joves i empleats públics

Així mateix, la Llei introdueix canvis en relació amb l’habitatge de preu limitat, figura creada a la Llei 3/2024, de 3 de maig, de mesures urgents en matèria d’habitatge, amb la finalitat de garantir que el 30 % dels habitatges de preu limitat d’una promoció es reservin a menors de 35 anys —a totes les promocions d’HPL, no només en els projectes residencials estratègics—, i s’estableix que els titulars o promotors de deu o més HPL hauran de garantir aquesta reserva per a joves durant un termini de dos anys a partir de la inscripció de l’obra nova.

D’altra banda, en els projectes residencials estratègics, s’inclouen mesures de reserva d’habitatge públic i d’habitatges destinats a empleats públics. En els terrenys que s’han de cedir a l’Administració, l’edificabilitat es distribueix reservant un mínim d’un 20 % per a habitatges públics de lloguer social; un mínim de 10 % per a allotjaments de dotació per a empleats públics (en municipis de més de 20.000 habitants) i l’edificabilitat restant, per a qualsevol de les modalitats de col·laboració publicoprivada per fer habitatges protegits, que inclou també les cooperatives en cessió d’ús. 

 
Àrees de transició i reserva del 100 % per a habitatge assequible

En relació amb els projectes residencials estratègics, la Llei també incorpora la possibilitat que els ajuntaments dels municipis de més de 20.000 habitants (un total de 13 municipis **) que així ho decideixin, per acord del Ple municipal, puguin ampliar l’abast d’aquesta figura a les zones qualificades com a àrees de transició, destinades al creixement urbanístic.

En aquestes àrees, les Illes Balears fixa el percentatge més alt per a habitatge assequible en una reserva de sòl: com a norma general, es reserva el 100 % a habitatges en règim de protecció (habitatge protegit o de preu limitat). En funció de la memòria de viabilitat econòmica que redacti l’ajuntament per garantir el projecte, el percentatge podria variar, però s’estableix que com a mínim serà del 75 % per habitatge assequible.

L'objectiu de la llei és desbloquejar els sòls urbans i urbanitzables per augmentar l'habitatge assequible per a residents i optar en primer lloc per aprofitar aquests sòls. L'ús d'àrees de transició queda limitat als municipis de més de 20.000 habitants i sempre que l’ajuntament aprovi la mesura, sota una sèrie de limitacions i requisits. Per això, no és d’aplicació a totes les àrees de transició, ha recordat el conseller.

Entre d’altres requisits, aquests municipis han d’haver exhaurit abans els sòls urbans i urbanitzables o han d’acreditar la impossibilitat de fer els PRE als sòls urbanitzables, i han de justificar les circumstàncies que tècnicament, econòmicament o urbanísticament impossibilitin la transformació d’aquests sòls. El conseller també ha recordat que, en aquests casos, han de complir requisits regulats, quant a la continuïtat de la trama urbana, connectivitat i disponibilitat actual de sòls urbanitzables en el municipi.

Així, aquests àrees han d’estar en contacte amb sòl urbà o urbanitzable executat i poder enllaçar amb les xarxes viàries i de serveis existents que disposin de capacitat i qualitat suficient per donar-li servei; i s’han de situar fora de les zones de flux preferent o de la resta de zones inundables, fora de les àrees de prevenció de riscs d’inundació, erosió i esllavissament, de les zones d’alt risc d’incendi, de les àrees de la Xarxa Natura 2000 i les de sòl rústic protegit pel planejament general municipal.

Els ajuntaments de més de 20.000 habitants han de decidir si fan ús d’aquestes àrees i, per això, disposaran d’un termini d’un any per aprovar un acord en aquest sentit en el ple municipal. A més, per dur a terme aquesta mesura, requeriran una modificació de planejament que a la vegada ha de rebre l’aprovació dels consells insulars respectius.

 
Mesures contra la ocupació il·legal d’habitatges

Durant la tramitació parlamentària, també s’han incorporat mesures contra la ocupació il·legal d’habitatges, encaminades a limitar l'accés a les ajudes en matèria d'habitatge i l'accés als habitatges de protecció pública a les Illes Balears a les persones condemnades per delictes penals de violació de domicili i/o usurpació en els cinc anys anteriors a la data d’inscripció en el registre de l’IBAVI o de la convocatòria de les ajudes.

Així mateix, les convocatòries d’ajudes en matèria d’habitatge poden incloure, com a requisit per ser beneficiari, no haver estat condemnat per delictes penals de violació de domicili i/o usurpació en els darrers cinc anys a la data de la convocatòria.

 
*Municipis de més de 10.000 habitants, un total de 25:

— Mallorca: Alcúdia, Andratx, Calvià, Campos, Capdepera, Felanitx, Inca, Llucmajor, Manacor, Marratxí, sa Pobla, Palma, Pollença, Santa Margalida, Santanyí, Sóller i Son Servera.

—  Eivissa: Eivissa, Sant Antoni de Portmany, Sant Josep de sa Talaia i Santa Eulària des Riu.
—  Menorca: Alaior, Ciutadella i Maó.
—  Formentera.

 
**Municipis de més de 20.000 habitants, un total de 13:

— Mallorca: Alcúdia, Calvià, Inca, Llucmajor, Manacor, Marratxí i Palma.
— Eivissa: Eivissa, Sant Antoni, Sant Josep i Santa Eulària des Riu.
— Menorca: Maó i Ciutadella